Какие есть проблемы в правовом регулировании многочисленных астраханских домов-памятников, AST-NEWS.ru рассказал известный астраханский юрист, депутат Думы Астраханской области шестого созыва Александр Варжин.
Сразу надо определиться о разнице домов в частности от количества помещений. Так содержание МКД-памятников, регулируется как Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), так и законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (ФЗ № 73-ФЗ).
Согласно ЖК РФ, в МКД собственники должны выбрать какой-то способ управления. И если в МКД более 30 помещений, то в таком МКД может быть только либо УК, либо товарищество собственников жилья (ТСЖ). Если менее 30 помещений, то может ещё и быть непосредственное управление (НУ).
Если в МКД – УК, то, согласно позиции Верховного Суда России, такая УК должна делать в МКД все работы, которые обеспечивают реализацию жилищных услуг, включая получение коммунальных услуг, даже независимо от того, есть ли у УК финансовые возможности (суд назвал такую ситуацию предпринимательским риском).
Но в силу ФЗ № 73-ФЗ, при любом из вышеуказанных способов управления МКД, если МКД –памятник, то в таком МКД проводятся только работы, называемые «сохранение объекта культурного наследия» (ст. 40 ФЗ № 73-ФЗ).
При этом, работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями настоящего ФЗ и Градостроительного кодекса РФ (п. 4 ст. 40 ФЗ № 73-ФЗ).
Таким образом, исходя из нормы ст. 40 ФЗ № 73-ФЗ, если в МКД-памятнике необходимы какие-то работы – например, на кровле или на фасаде, то нормы ЖК РФ не применяются – так следует понимать из вышеизложенного?
Идём далее. Получается, что все допустимые действия в отношении значительной части общего имущества такого МКД-памятника, такие действия установлены в ФЗ № 73-ФЗ. А именно, частности: в прежде чем в МКД начать какие-либо ремонтные работы (например, починить текущую кровлю), собственники должны обратиться с соответствующим заявлением в управление государственной охраны объектов культурного наследия, за получением задания (так установлено ч. 1 ст. 45 ФЗ № 73-ФЗ).
Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия,
А теперь читаем административный регламент и приказы Службы госохраны объектов культурного наследия, постановление от 6 июля 2018 г. Из совокупности опубликованных приказов и административных регламентов, регулирующих проведение какихлибо работ и действий по сохранению объектов культурного наследия, т.е. домов-памятников, выходит следующее.
Заявителем на получение задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия народов РФ федерального значения является собственник (физическое лицо либо юридическое лицо, являющиеся собственниками) или иной законный владелец объекта культурного наследия федерального значения. Заявителем на получение разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.
Иными словами, чтобы начать в МКД памятнике какие-либо ремонтные работы, именно собственники помещений и только они (не УК и не ТСЖ), должны обратиться в управление за получением задания. А далее, какая-то имеющая соответствующую лицензию организация, может проводить работы, определённые в выданном от управления задании (не забудьте про проект!).
Ни УК, ни ТСЖ лицензий на проведении каких-либо работ в домах памятниках не имеют.
Получаем следующее. Собственники помещений в МКД памятниках, имею право и должны проводить действия по сохранению своих МКД памятников, но этого не делают, при этом никакой ответственности пока почему-то не несут. Что-то не помнится, чтобы какие-либо собственники МКД-памятников были привлечены к какой-либо ответственности за ненадлежащее содержание (сохранение) своего МКД.
А УК или ТСЖ прав и возможностей по проведению работ по ремонту (сохранению) МКД памятников не имеют, но несут ответственность за их состояние. Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) и иные надзорные органы с большим удовольствием привлекают их к ответственности.
А вот в тех МКД, где мало квартир (менее 30), там для контрольных органов (ГЖИ и служба госохраны) более простая ситуация. Ведь в таком случае (отсутствие УК или ТСЖ), для контрольных органов остается только одно ответственное лицо – собственник МКД.
Спасибо законодателям за такие нормы права.
Думается, что всё-таки нужно поставить всё на ноги: ответственность за своё имущество, т.е. и за общее имущество в МКД (независимо от того, памятник или нет) такую ответственность должны нести только собственники помещений (как указано в ст. 210 ГК РФ).
Александр Дмитриевич Варжин, Фонд «Центр защиты прав граждан» в Астрахани (тел.: 8-903-347-20-55).
