Россия находится в осаде. Проседают рынки, беднеют люди, растут цены. Однако одна сфера демонстрирует удивительный рост вопреки всему. Это жилищное строительство. Вокруг с пугающей скоростью растут безликие депрессивные кубики, сжирая всё на своем пути, круглосуточная реклама предлагает ипотеки. То есть все выглядит так, словно граждане страны переживают пик благополучия. Чем это кончится? Посмотрим.
Итак, США после Второй мировой войны. Государство начинает давать фронтовикам ссуды на приобретение жилья. Несколько строительных компаний начали строить типовые дома – появились кварталы частной застройки, росту которых способствовала массовая автомобилизация.
Постепенно по мере роста благосостояния американцев росла этажность и инфраструктура, обычный дом сменился особняком, который назвали McMansion («МакОсобняк») – безвкусный жилой дом с претензией на роскошь, возводившийся из дешевых материалов, аналог фастфуда – дешевая конвейерная еда, калорийная, но не полезная.
Пузырь надувается – в 1970 году средний новый дом стоил около $26 тыс., в 2005-м - $283 тыс. Сложилось устойчивое представление, что недвижимость будет дорожать, как золото, всегда и поэтому туда надо вкладываться. В начале 2000-х в США хлынул иностранный капитал, ФРС снизила до минимума процентную ставку, по которой банки предоставляют кредиты. Резко подешевели кредиты для населения, прежде всего ипотека – главный источник финансирования недвижимости.
Пазл сложился. Ипотечные кредиты подешевели, а жилье дорожает – миллионы американцев полезли в долги. Закономерно начали расти кредитные финансовые организации, американцев завалили рекламой доступного жилья. В итоге если в 1974 году общая сумма долговых обязательств домашних хозяйств составляла $705 млрд, то к 2008-му она увеличилась до $14,5 трлн.
Дальше больше. У банков (и не только) начали скапливаться долговые обязательства, которые начали скупать крупные инвестиционные банки и выпускать под их обеспечение ипотечные облигации, которые еще раз (и еще более выгодно) продавались. Так на ипотечную иглу так или иначе подсела, кроме населения, почти вся финансовая система страны. Родилась пирамида, работавшая только при постоянном потоке новых клиентов.
Когда платежеспособные граждане иссякли, банки начали втягивать в ипотеку тех, кто никогда раньше не получил бы кредит. Изобрели «субстандартную ипотеку» и начали ее выдавать людям из группы повышенного риска. Теперь кредит мог получить человек, у которого просто был банковский счет (пусть почти пустой). Потом ипотеку стали давать людям без дохода и безработным. Дело кончилось кредитами «ниндзя» (NINJA — no income, no job or assets), которые давали всем желающим, даже не имевшим ничего. В итоге брать ипотеку стали бездомные и нелегальные мигранты. И все под залог недвижимости.
Тем временем стоимость жилья все растет, ипотечные кредиты хлещут, строительные компании возводят десятки тысяч новых домов - спрос не падает. Одновременно стремительно росло количество людей, которые платить по кредиту не собирались. Срок оплаты истекал, банк забирал дом и выставлял его на продажу. Количество таких домов постоянно росло, банки, чтобы избавиться, снижали цену. Начали падать цены уже на новые дома.
И вот недвижимость, которая, как все думали, могла только дорожать, стала дешеветь. За 2 года цены упали на четверть и миллионы американцев поняли, что влипли. Изъятых домов становилось все больше (в 2009 году 4 млн), финансовые потери владельцев недвижимости составили $16 трлн, своих домов лишились более 10 млн человек. Массово банкротились ипотечные агентства, посыпались инвестбанки, вложившие миллиарды долларов в бумаги, обеспеченные долговыми обязательствами, которые уже никто не собирался исполнять. К августу 2008 года различные финансовые институты списали таких облигаций на полтриллиона долларов... Кризис катком покатился по миру...
Узнаете наш рынок жилья? Понятно, что нас скоро ждет с таким же пузырем жилищного строительства?
Не благодарите.
Борис Якеменко
