Самый дорогой сегмент жилья в Санкт-Петербурге пока находится в режиме ожидания
Сложности на рынке недвижимости второго по значению города России – Санкт-Петербурга, все сильнее затрагивают и сектор элитного жилья. Здесь все сильнее заметно становится падение продаж, а цены уже довольно продолжительный период продолжают стагнировать. Эксперты расходятся во мнениях о дальнейших сценариях развития ситуации.
Мешают экономика и психология
Анализ результатов рынка в первом квартале нынешнего года показал, что и предложение, и спрос в секторе элитного жилья остаются крайне невысокими. В частности, общая площадь предлагаемых к продаже квартир в новостройках составила 131 тысячу квадратных метров, увеличение объема по сравнению с прошлым кварталом составило 1%, то есть осталось в пределах статистической погрешности. Да и этот рост связан с выходом на рынок всего двух новых корпусов апартаментного жилья, причем оба сданы в рамках уже существующих объектов. А принципиально новых ЖК за этот период так и не появилось, что само по себе симптоматично.
Но даже если бы предложение выросло, не факт, что новые объемы элитной недвижимости нашли своих покупателей. За первый квартал в сегменте элитного жилья Санкт-Петербурга было заключено всего 38 сделок, общий объем реализованного жилья лишь ненамного превысил цифру в пять тысяч квадратных метров. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, падение весьма внушительное: число сделок снизилось на 60%, а общая площадь проданных квартир – почти на 20%.
У таких негативных тенденций на рынке есть целый набор причин и предпосылок, но все они так или иначе могут быть объединены в два блока – экономический и психологический. Первый связан с объективными данными о состоянии национальной экономики и локальной экономической ситуации в петербургской агломерации. В обоих случаях речь не идет о катастрофе или резком спаде, но негатив налицо, и он неизбежно отражается на покупательной способности, в том числе в элитном сегменте.
Второй же, психологический набор факторов, вплотную связан с первым. Люди видят нестабильность ситуации и принимают закономерное решение отказаться от крупных вложений до лучших времен, предпочитая сберегать, нежели приумножать.
Снижение активности покупателей обусловило затяжной период стагнации цен на элитное жилье. Больше полугода они, пусть плавно и медленно, но неизбежно снижались, и лишь в начале нынешнего года падение прекратилось. Остановилась цена на среднем уровне в 541 тысячу рублей за квадратный метр. Некоторые структуры по продаже элитной недвижимости говорят и о росте цены, но он тоже остается в рамках статистической погрешности, составляя тот же 1%.
Вместе с тем, несмотря на стагнацию, определенные процессы обновления в сегменте все же происходят. Например, более заметной за последний год стала тенденция ко все более активному строительству в клубном формате, то есть в виде относительно небольших жилых комплексов, при этом достаточно щедро оснащенными общественными пространствами, озеленением и ландшафтными решениями.
Такое обновление, несомненно, способно активизировать интерес покупателей к недвижимости. Другим фактором, способным подтолкнуть активность на рынке, является и накапливающийся отложенный спрос. Уже год потенциальные клиенты остаются в режиме ожидания, откладывая решение о покупке, но бесконечно ждать они не станут. И если в обозримом периоде не случится значимых экономических провалов, обеспеченные люди вновь все активнее потянутся за покупками подходящего для себя жилья, уверены эксперты.
Намывы как альтернатива искусственным заливам
Могут подстегнуть продажи и новые объекты, которых ждут многие. Например, в нынешнем году в число районов Санкт-Петербурга с наибольшей площадью продаваемых элитных квартир, впервые за долгое время вошел Василеостровский район. Это объясняется тем, что ранее там начались продажи в нескольких крупных проектах, получивших определенную популярность. Если таких точек роста будет становиться больше, пойдет вверх и весь рынок.
Аналитики сравнивают перспективы «элитки» в Санкт-Петербурге с историей возведения района «Дубай Марина» (Dubai Marina) в одноименном эмирате ОАЭ. Район появился вокруг рукотворного залива, и поначалу его судьба вызывала определенные сомнения – не было ясно, придется ли весьма дорогая недвижимость здесь по вкусу потенциальной аудитории. Тем не менее, эффект новизны и заданный высокий уровень комфорта проживания принес нужный результат. Сегодня «Дубай Марина» - одна из самых привлекательных локаций во всем ОАЭ как для проживания, так и для инвестиций в недвижимость. А градостроительная схема, по которой проект был реализован, стал примером для застройщиков во многих странах мира.
В Санкт-Петербурге есть собственный позитивный опыт создания жилых проектов и целых районов на территориях, которые ранее не то что не были освоены, но и вовсе не существовали в виде земельных участков. Речь, в том числе идет о так называемых «намывах» - искусственных участков под строительство, «отвоеванных» у Финского залива. Объем строительства на них измеряется сотнями тысяч квадратных метров, и они так же высоко востребованы у покупателей.
Да, до популярности эмирата Дубай и его элитных районов Санкт-Петербург пока точно не дотягивает, но перспективы развития есть и здесь. Во всяком случае, об этом свидетельствует активность некоторых девелоперов, вкладывающих немалые средства и силы в модернизацию собственной производственной базы и создание продуктов, способных по качеству конкурировать с лучшими мировыми образцами.
Например, принцип квартальной застройки с активным развитием сети социальных учреждений и общественных пространств, реализованный на «Дубай Марина», активно внедряется и петербургскими девелоперами, причем отнюдь не только в сегменте элитного жилья. Показателен пример компании «Евроинвест Девелопмент» - не самого крупного игрока на рынке, но сумевшего резко прибавить в продажах даже на фоне падающего спроса. Во многом это произошло именно из-за того, что застройщик сумел предложить покупателям не просто квадратные метры в многоэтажных коробках, но еще и гарантированный уровень комфорта и безопасности на территории ЖК, а также возможность вести активную жизнь за пределами собственной квартиры.
«Социальная инфраструктура — неотъемлемая часть концепции наших проектов. Мы понимаем, как важно родителям знать, что дети могут ходить в детский сад или школу рядом с домом, не пересекая дороги и оставаясь в безопасности на территории наших кварталов. К примеру, ЖК комфорт-класса iD Kudrovo включает два детский сада и школу на 825 учащихся. Одно дошкольное учреждение на 200 мест уже было сдано нами в декабре прошлого года. А в Мурино планируется строительство дух школ на 1300 и 650 мест, а также двух детских садов по 240 мест каждый. В iD Park Pobedy мы строим детский сад на 110 воспитанников и школу на 216 учеников. При этом в каждом нашем проекте предусмотрены общественные пространства, которые формируются в зависимости от потребностей резидентов. Мы активно развиваем тренд на добрососедство и видим его актуальность в уже сданных проектах», - отмечал председатель правления «Евроинвест Девелопмент» Андрей Березин.
