Уполномоченный по правам человека в Астраханской области Андрей Спицын в представленном недавно докладе о своей работе за минувший год представил ранее неизвестные широкой общественности сведения о прогремевшей в прошлом году реновации. AST-NEWS.ru приводит наиболее интересные выдержки из документа.
«В 2021 году значительный общественный резонанс получили планы властей Астрахани провести своеобразную «реновацию», признав аварийными дома, расположенные в центральной, исторической части областного центра. Выяснилось, что «в целях мониторинга технического состояния многоквартирных домов в целях ликвидации аварийного жилья» ещё в августе 2019 года тихо и без лишнего шума была создана некая рабочая группа. Её члены в течение 2019-2020 годов осуществляли визуальный осмотр дома, в которых имелись жилые помещения, относящиеся к муниципальному жилищному фонду. Последняя, при выявлении признаков аварийности, могла рекомендовать главе администрации района подготовить пакет документов в межведомственную комиссию — для рассмотрения вопроса о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В апреле минувшего года рабочая группа была столь же тихо, без лишнего шума упразднена. Оценить результаты деятельности этой группы затруднительно.
Глава города Мария Пермякова в ответ на запрос Уполномоченного сообщила: «акты визуального осмотра, составленные рабочей группой, утратили актуальность. Акты визуального осмотра не являются учётными документами и хранению не подлежат». Из чего напрашивается вывод – они просто уничтожены. При этом, по утверждению администрации города, сам по себе акт визуального осмотра не являлся основанием признания дома аварийным; имели место случаи, когда вопреки акту визуального осмотра, межведомственная комиссия на основании результатов технического заключения, подготовленного специализированной организацией, принимала решение об отсутствии оснований для признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Возможно, это так. Но определенную негативную, и нужно признать, обоснованную реакцию населения вызвало два фактора.
Во-первых, как созданию, так и деятельности рабочей группы не сопутствовала внятная, честная разъяснительная работа. Многие горожане узнали о том, что дома, в которых они проживают, признаны аварийными и подлежащими сносу, совершенно случайно.
Во-вторых, в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, имеются приватизированные жилые помещения. И собственники квартир могут рассчитывать только на выкупную сумму, в связи с чем, они естественно опасаются, что её будет недостаточно для приобретения нового благоустроенного жилья.
Следует отметить, что уже имеются случаи, когда граждане оспаривали в судебном порядке решения муниципальных органов, принятых на основании заключений межведомственной комиссии. Так, с соответствующим требованием астраханец Е. обратился в минувшем году в Кировский районный суд Астрахани. Первая инстанция отказала в удовлетворении его иска, однако апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда заключение комиссии и соответствующее распоряжение администрации Астрахани были признаны незаконными. Решение суда было отменено по следующим основаниям:
- отсутствие на заседаниях комиссии собственников помещений многоквартирного дома, что повлекло нарушение их прав;
- отсутствие на заседаниях комиссии представителей органов, осуществляющих контроль и надзор в сфере промышленной, экологической и иной безопасности, несмотря на включение их в состав комиссии;
- приборы и средства измерения, которые применялись в целях подготовки технического заключения специализированной организацией, являлись непригодными для использования;
- фактическое состояние многоквартирного дома комиссией не проверялось вопреки пункту 43 постановления правительства РФ от 28.01.2006 №47.
Апелляционное определение Астраханского областного суда оставлено без изменения Четвертым кассационным судом общей юрисдикции.
***
Если одни граждане жалуются на необоснованные решения межведомственной комиссии о признании жилья аварийным и подлежащим сносу, другие – наоборот, — на решения об отсутствии оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу. Так, в августе минувшего года к Уполномоченному поступила жалоба гражданки Л., которой было предложено вселиться на основании договора социального найма в муниципальное жилье в Трусовском районе Астрахани. От данного варианта заявительница отказалась, поскольку, по её мнению, предложенный дом являлся аварийным. В итоге, вопрос о признании дома аварийными и подлежащими сносу, был вынесен на рассмотрение городской межведомственной комиссии, которая не установила оснований для признания его таковым. Заявительница обратилась в суд. Кировский райсуд отказал в удовлетворении требований Л., однако судебная коллегия по административным делам Астраханского облсуда обязала комиссию в течение месяца со дня принятия апелляционного определения провести оценку дома на предмет соответствия требованиям вышеуказанного постановления правительства РФ. Впрочем, до конца прошлого года заседание комиссии так и не было проведено; соответственно, вышеуказанное апелляционное определение так и остается неисполненным.
Согласно ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом новое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Однако на практике данное положение часто игнорируется. Летом прошлого года в адрес Уполномоченного стали поступать многочисленные обращения жителей областного центра, которые просили оказать содействие в предоставлении им, как нанимателям, равнозначного жилья. Администрация Астрахани предлагала им только временное жилье из маневренного фонда с расчетом шесть квадратных метров на человека. Люди, наученные горьким опытом и памятуя о том, что «нет ничего более постоянного, чем временное», категорически отказывались вселяться в предлагаемые помещения.
На заключение Уполномоченного, горадминистрация ответила, что заявители будут переселяться только при условии разработки новой программы по переселению граждан. Такая позиция является неправомерной, поскольку реализация права граждан на жилище не связана с включением объекта недвижимости в региональную программу по переселению. Это подтверждается и судебной практикой. В этой связи Уполномоченным было направлено соответствующее обращение в прокуратуру Астрахани, которая, в свою очередь, внесла представление главе города. Вопрос остаётся на контроле Уполномоченного.
Более сложная и противоречивая тема — переселение собственников жилья. Формально собственник имеет право выбора: получить либо денежное возмещение, либо другое равноценное жилье. Однако на практике получить жилье собственнику по соглашению с органами муниципальной власти нереально. Так, в первой половине минувшего года на личном приеме к Уполномоченному обратилась жительница Астрахани гражданка К., которой на праве собственности принадлежит небольшая квартира в доме на улице Пороховая. Дом по указанному адресу ещё в 2014 году был признан аварийным и подлежащим сносу. В 2020 году К., как собственнику, на основании распоряжения администрации Астрахани была предложена выплата возмещения – 400 тысяч рублей.
Поэтому она изъявляла желание получить жилье, а не денежные средства, в связи с чем, соглашение с администрацией с её стороны не было подписано. Согласно действующему законодательству и нормативно-правовым актам, при изъятии земельного участка под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, в котором расположено жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности, необходимо учитывать его мнение. Несмотря на это, городская администрация подала исковое заявление о принудительном изъятии у гражданина К. недвижимого имущества и выплате соответствующего возмещения. Изучив сложившуюся ситуацию, Уполномоченный рекомендовал главе Астрахани отказаться от исковых требований и вернуться к вопросу о предоставлении заявительнице жилого помещения взамен денежного возмещения. Однако орган местного самоуправления остался непреклонен. Несмотря на то, что судебный процесс уже длился определенный период времени, процесс переносился, аппаратом Уполномоченного заявительнице были даны правовые обоснования её позиции о предоставлении жилья. Суд, внимательно изучив доводы заявительницы, отказал органу местного самоуправления в принудительном изъятии аварийного жилья и указал, что собственники в аналогичных ситуациях имеют право на выбор – жилья или денег. Администрация Астрахани подала апелляционную жалобу, Астраханским облсудом решение оставлено без изменения. Уполномоченный будет следить за ситуацией и добиваться предоставления жилья астраханке.
Размер денежного возмещения — отдельная тема. К Уполномоченному обратился гражданин Б., являющийся собственником доли в доме №45 по улице Лычманова Астрахани. Данный дом распоряжением администрации Астрахани был признан аварийным и подлежащим сносу. Поскольку срок сноса дома истек, в силу требований ЖК РФ, у администрации возникла обязанность – принять решение об изъятии земельного участка, на котором расположен дом. Однако судя по бездействию органа местного самоуправления, принять такое решение администрация не торопится.
В тоже время, в адрес Б. поступили сведения о произведенной оценке изымаемого жилья – 600 тысяч рублей, где один квадратный метр оценен в 20 тысяч рублей. Естественно, с такой оценкой заявитель не согласен. Согласно сложившейся практике, для того, чтобы оспорить оценку, гражданам необходимо обращаться в судебные инстанции с результатами самостоятельно заказанной независимой экспертизы. Естественно, обращение для граждан в суд для защиты своих прав, это влечет как материальные затраты, так и определенные психологические переживания. В этой связи, Уполномоченный предлагает рассмотреть вопрос о том, что если собственник аварийного жилья выбирает получение денежной компенсации, то её размер не должен быть ниже средней рыночной стоимости жилья в соответствующем муниципальном образовании. Вероятно, это должно быть закреплено в очередной региональной адресной программе переселения.
***
Серьезной проблемой в вопросе расселения аварийного жилья является отсутствие маневренного жилищного фонда. Теперь на такое жилье вправе претендовать жители многострадального общежития на улице 1-й Перевозной, 131 в Астрахани. В конце 2020 года на заседании городской межведомственной комиссии здание всё-таки признали аварийным и подлежащим сносу. Случилось это после того, как в 2020 году со стены отвалился огромный кусок штукатурки.
Ранее этот дом уже получал статус непригодного для проживания, но его решили не сносить, а провести реконструкцию. А когда реконструкция была завершена, вопросов только прибавилось. Почему-то в только что отремонтированном здании, куда стали заселять жильцов, на стенах была плесень, а подвал оказался наполнен водой. С 2018 года жильцы и городские власти обменивались взаимными претензиями. Обитатели общежития настаивали на том, что ремонт оказался сугубо косметическим и пригодным для проживания здание не сделал. Об этой ситуации также упоминалось в докладах Уполномоченного в 2012 и 2018 годах. И вот, после частичного обрушения штукатурки в 2020 году, дело перешло в резонансную форму в буквальном смысле, администрации Астрахани пришлось принять решение о признании здания аварийным.
К Уполномоченному поступило обращение жительницы Камызяка гражданки Н., которая с 2010 года является нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме. С 2016 года наймодателем является МО «Камызякский район». Ежегодно заявительница с органом местного самоуправления перезаключала договор социального найма. В январе 2020 года дом был признан аварийным и подлежащим сносу. На письмо Уполномоченного о предоставлении заявительнице на состав семьи три человека, благоустроенного жилого помещения маневренного фонда, был получен отказ. Свою позицию администрация Камызякского района мотивировала отсутствием свободного жилья.
Однако предоставление жилого помещения взамен непригодного для проживания, не может быть поставлено в зависимость от отсутствия в муниципальном жилом фонде свободных благоустроенных жилых помещений, поскольку дом, в котором проживает заявительница, представляет опасность для жизни и здоровья в связи с его аварийностью.
Не согласившись с позицией администрации района, Уполномоченным было направлено обращение в прокуратуру Камызякского района. Прокуратура поддержала омбудсмена и выявила нарушения жилищного законодательства, в части необоснованного ежегодного перезаключения договора социального найма и непредставления жилья маневренного фонда.
Прокуратурой района также были выявлены существенные нарушения, которые допущены органом местного самоуправления при эксплуатации и содержании муниципального жилищного фонда – выявлено ненадлежащее техническое и санитарное состояние. По обозначенным фактам главе администрации Камызякского района внесено представление.
В минувшем году в производстве Уполномоченного находились обращения граждан, проживающих в ряде помещений в доме № 14 по улице Щербакова Ахтубинска. Более 15 лет семьи заявителей проживают в указанных помещениях на основании договоров аренды нежилых помещений и ордеров, выданных работодателем ОАО «ОКБ «Сухого». Иного жилья у них нет, у ряда граждан имеется регистрация по месту жительства в вышеуказанном доме. С 2015 года указанное нежилое здание было передано «Авиационной холдинговой компанией «Сухой» в муниципальную собственность Ахтубинска на основании договора дарения. Кроме того, администрация Ахтубинска обязалась после получения права собственности на здание сохранить право пользования помещениями, в соответствии с заключенными договорами аренды и ордерами, согласно прилагаемым спискам.
До 2020 года нежилые помещения, в которых проживают семьи заявителей, находились в пользовании в соответствии с договорами аренды недвижимого имущества, заключенными с МУП «Ахтубинск-Водоканал». В связи с банкротством предприятия, вышеуказанные договоры аренды имущества были расторгнуты, а новые не заключались. Поскольку на протяжении длительного времени граждане проживали в нежилых помещениях, в целях приведения назначения здания в соответствие с его фактическим использованием Ахтубинской городской прокуратурой главе Ахтубинска внесено представление. В установленный срок оно не было исполнено, в связи с чем, органами прокуратуры в Ахтубинский районный суд направлено соответствующее административное исковое заявление. В рамках его рассмотрения администрацией Ахтубинска в добровольном порядке изменено назначение здания на «многоквартирный дом», иск был отозван, указанные сведения внесены Управлением Росреестра по Астраханской области в Единый государственный реестр недвижимости.
В 2021 году администрацией Ахтубинска проводилась претензионная работа к проживающим гражданам в части погашения суммы неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями.
По результатам рассмотрения исковых заявлений органа местного самоуправления были приняты отказные решения. Астраханским облсудом они оставлены без изменения. Основанием вынесения таких решений явилось то, что семьи длительное время проживают на основании ордеров, выданных работодателем, сохранили право пользования после передачи в муниципальные органы. Дом в настоящее время многоквартирный, граждане используют помещения только для проживания, в связи с чем, данные правоотношения должны регулироваться жилищным законодательством.
Уполномоченный также настаивал на том, что данные семьи занимают помещения на законных основаниях – изменение собственника недвижимости не может быть причиной для выселения. Однако вопрос о выселении ставился в ответах администрации Ахтубинска».
Читайте также:
ЖКХ, трудовые отношения, свалки: главное из доклада астраханского омбудсмена
Арестанты и «карательная психиатрия»: важное из доклада астраханского омбудсмена
Полиция и приставы: выдержки из доклада астраханского Уполномоченного по правам человека
Продолжение следует
